Nội dung chính
Bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực lãi suất tăng và những rào cản pháp lý mới, buộc các nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược tài chính ngay lập tức.
Bất động sản không còn là ưu tiên vay vốn của ngân hàng
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống.
Giá đất và hệ số K: Rào cản lớn cho dự án 2026
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá thị trường. Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng.
Song song đó, hệ số K vẫn chưa được ban hành, tạo ra bất định lớn cho chi phí sử dụng đất. Khi hệ số K được công bố, chi phí đất có thể tăng lên tới 30‑40%, làm giảm tính khả thi của nhiều dự án trong năm 2026.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc trong Luật Đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 đưa ra 5 giải pháp trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước có thể thu hồi đất còn lại khi dự án đã hoàn thành >75% diện tích và >75% người sử dụng đất, để giao lại cho nhà đầu tư.
- Thu hồi đất khi bồi thường: Bổ sung các trường hợp ngoại lệ như dự án khẩn cấp, dự án quốc gia, hoặc tái định cư tại chỗ.
- Đấu giá/đấu thầu: Không còn yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất: Thay thế việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá đất cụ thể, cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Chính sách giảm tiền sử dụng đất sẽ không yêu cầu doanh nghiệp thực hiện thêm thủ tục xin giảm.
Đề xuất cải tiến cơ chế thuê đất và tài chính
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và lên kế hoạch tài chính dài hạn. Đồng thời, doanh nghiệp nên được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với số tiền thuê đã nộp, tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Dự báo lãi suất vay bất động sản năm 2025‑2026
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22%, vượt mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản dự kiến tăng 24%, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15%.
Dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024 – nhưng chi phí vay tăng khiến các dự án phải tính toán lại lợi nhuận và thời gian hoàn vốn.
Định danh bất động sản: Giải pháp hạn chế đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Nghị định 357 sẽ đưa bất động sản vào hệ thống định danh điện tử – mã số gắn với thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ cải thiện minh bạch, giảm “hai giá” và ngăn chặn hành vi đầu cơ.
Đồng thời, môi giới sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Kết luận và góc nhìn chuyên môn
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phải thích nghi với lãi suất cao, hệ số K chưa rõ và những thay đổi pháp lý nhanh chóng. Các doanh nghiệp nên:
- Đánh giá lại danh mục dự án, ưu tiên nhà ở xã hội và khu công nghiệp có ưu đãi vay vốn.
- Sử dụng các công cụ tài chính linh hoạt (trả tiền thuê đất theo năm, thế chấp quyền sử dụng đất).
- Theo dõi chặt chẽ tiến trình công bố hệ số K và các quy định về bảng giá đất.
- Áp dụng công nghệ định danh để giảm rủi ro pháp lý và nâng cao uy tín giao dịch.
Bạn có nghĩ rằng việc định danh bất động sản sẽ thay đổi cách bạn đầu tư trong 5 năm tới? Hãy để lại ý kiến và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.
